Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстано­вительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстано­вительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удель­ный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют сле­дующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.4

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)

Территориальный пояс Объем зданий в м3
до 1000 до 5000 до 10 000 свыше 10 000
а б в г
21,0 15,4 12,6 7,4
22,1 16,2 13,3 7,7
23,1 16,9 13,9 8,1
24,2 17,7 14,5 8,5
26,3 19,3 15,8 9,2
37,8 27,8 22,8 13,2
42,0 30,9 25,3 14,7
44,1 32,4 26,5 15,4
56,8 41,7 34,1 19,8

Таблица 2.2.5

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.2.4)

Конструктивные элементы а б в г
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки и колонны
3. Перекрытия и покрытия
4. Кровли
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренние сантехнические и элек­тротехнические работы
9. Прочие работы
Итого

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к це­нам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2014 гг. (коэф­фициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объ­ектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на при­обретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты со­ставляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По ре­зультатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.



Величины износа определены экспертным путем в процентах для каж­дого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Наименование элементов здания Износ конструктивного элемента объекта
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия
4. Крыши
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Санитарно-технические и электро­технические сети
9. Прочее

Здание складского комплекса 1988 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам не­движимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести сле­дующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стои­мость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4



Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влия­ния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земель­ного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.

2.2.5.Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных ре­зультатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (опреде­ление согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по част­ным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществ­ленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 46 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное ко­личество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хоро­шем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен ис­пользоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 33%. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 21%, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освое­ния подобным образом.


7983132363911864.html
7983198804262245.html
    PR.RU™